Program subvencioniranih stambenih kredita, koji je država provodila putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), značajno je utjecao na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Iako je cilj bio pomoći građanima u kupnji prve nekretnine, dugoročne posljedice uključuju znatno povećanje cijena stanova, posebice u većim gradovima.
APN kao okidač rasta cijena
Uvođenjem APN kredita 2017. godine, država je omogućila mladima lakšu kupnju stanova, subvencionirajući 50% mjesečne rate kredita u prvih nekoliko godina. No, dok je kupovna moć građana porasla, ponuda stanova nije se proporcionalno povećala, što je uzrokovalo automatski rast cijena.
Primjer Zagreba najbolje ilustrira ovaj fenomen – prosječna cijena kvadrata stana porasla je s 1.600 eura u 2017. na preko 2.800 eura u 2022. godini. Sličan trend bilježili su i drugi veći gradovi, posebice na obali, gdje su turizam i interes stranih kupaca dodatno podigli vrijednosti nekretnina.
Podaci pokazuju da je od 2017. do 2019. godine zaprimljeno gotovo 10.000 zahtjeva za subvencionirane kredite, a odobreno ih je više od 9.400, što je činilo preko 12% svih transakcija na tržištu stambenih nekretnina u tom razdoblju.
Subvencije su više koristile bogatijim područjima
Kako bi se smanjile regionalne razlike, 2018. godine uvedene su subvencije prema indeksu razvijenosti općina. Stanovnici manje razvijenih područja mogli su dobiti veće subvencije – od 30% u razvijenijim gradovima do 51% u ruralnim krajevima.
No, iako je cilj bio potaknuti kupnju nekretnina u manje razvijenim dijelovima Hrvatske, većina transakcija nastavila se odvijati u Zagrebu, Splitu i drugim urbanim sredinama, gdje je ponuda stanova već bila ograničena. Primjerice, u Vukovarsko-srijemskoj županiji tek je 5% kupnji financirano APN kreditima, što pokazuje da subvencije same po sebi nisu dovoljne ako ne postoje radna mjesta i kvalitetna infrastruktura.
Umjetna potražnja i problemi na tržištu
Svaka nova runda subvencija dodatno je povećavala cijene nekretnina. Prema istraživanju Hrvatske narodne banke (HNB), APN krediti su uzrokovali rast cijena stanova za 15-20% u odnosu na scenarij bez takve državne intervencije. Najviše su porasle cijene novogradnje, budući da su investitori podizali cijene svjesni povećane platežne moći kupaca.
Dodatni problem bila je sezonalnost tržišta. Podaci Porezne uprave pokazuju da se čak 80% kupoprodaja odvijalo u listopadu, neposredno prije roka za prijavu subvencioniranih kredita, što je uzrokovalo dodatni skok cijena u kratkom vremenskom periodu.
Posljedice za one izvan APN sustava
Građani koji nisu mogli koristiti subvencije, poput stranih kupaca ili onih koji su već posjedovali nekretninu, našli su se u još težoj financijskoj situaciji. Prema istraživanju Ekonomskog instituta Zagreb iz 2023. godine, udio kućanstava koja si mogu priuštiti stan u Zagrebu pao je sa 45% u 2017. na samo 28% u 2023.
Što smo naučili iz APN programa?
Iako su subvencionirani krediti privremeno olakšali kupnju nekima, dugoročno su doveli do povećanja cijena i smanjene dostupnosti stanova. Nakon što su subvencije ukinute 2023. godine, tržište je ostalo izvan ravnoteže, a stanovi su i dalje ostali nedostupni mnogima.
Ovaj primjer pokazuje koliko je važno pažljivo planirati državne intervencije na tržištu nekretnina. Umjesto poticanja isključivo kupnje, dugoročno rješenje bilo bi povećanje ponude stanova putem poticanja izgradnje i smanjenja administrativnih prepreka. U suprotnom, buduće generacije će se suočavati s još većim izazovima pri kupnji vlastitog doma.
