Cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu, a podaci pokazuju da je tržište stanova i kuća pod snažnim pritiskom. Prema posljednjim dostupnim podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u trećem tromjesečju 2025. godine bile su u prosjeku 13,8 posto više nego godinu ranije, što predstavlja jedan od najvećih godišnjih skokova od početka 2023.
U takvim okolnostima mnogi koji posjeduju građevinsko zemljište sve češće razmišljaju o vlastitoj gradnji, umjesto kupnje gotove nekretnine. No koliko zapravo stoji gradnja obiteljske kuće i koje sve stavke treba uračunati?
Jedan budući investitor odlučio je javno podijeliti svoju računicu – i otvorio raspravu koja se tiče tisuća obitelji.
Koliko danas stoji kvadrat u većim gradovima?
Prema podacima APN-a, prosječne cijene stanova prošle godine kretale su se:
- Split – 3.462,08 eura po kvadratu
- Rijeka – 2.433,56 eura po kvadratu
- Osijek – 1.444,02 eura po kvadratu
- Zagreb – iznad 2.400 eura, ovisno o lokaciji
Takve brojke mnoge su navele na razmišljanje: ako je kvadrat stana u Splitu preko 3.400 eura, možda je isplativije graditi vlastitu kuću – barem dugoročno.
Od ideje do građevinske dozvole
Gradnja kuće ne počinje bagerom, nego papirologijom. Budući investitor na internetskom forumu detaljno je naveo faze koje prolazi prije same gradnje.
U objavi je napisao:
“Pozdrav, u procesu izgradnje kuće jako je bitno dobro baratati budžetom, a da bi to bilo što bolje, trebali bismo znati sve faze izgradnje i to što detaljnije to bolje. Ovo je moj popis koji sam sebi složio. Molim vas da komentirate i dodate što sam sve zaboravio.”
Trenutačno se nalazi u fazi čekanja izdavanja građevinske dozvole i potrage za izvođačem radova.
Na njegovu popisu nalaze se:
- arhitekt (idejni projekt, glavni projekt, posebni uvjeti)
- geodet (situacijski nacrt – GML)
- geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama
- komunalni i vodni doprinos
- priključci struje, vode i kanalizacije
Iskusniji sudionici rasprave upozorili su ga da ne preskoči ni geomehaničara, osobito ako teren ima specifične karakteristike. U određenim slučajevima potreban je i geotehnički elaborat prije početka gradnje.
“Ključ u ruke” ili samostalna koordinacija?
Jedna od najvećih dilema kod gradnje kuće jest organizacija radova.
Jedan korisnik postavio je pitanje koje se često čuje u praksi:
“Mene zanima kako to da netko tko se ne bavi gradnjom ili nema veze s gradilištem ne uzme jednostavno organizatora gradilišta, više po sistemu ‘ključ u ruke’.”
Model “ključ u ruke” podrazumijeva da investitor plaća izvođaču kompletnu uslugu – od temelja do završnih radova – bez svakodnevne koordinacije majstora.
S druge strane, dio sudionika smatra da je takav model skuplji, ali vremenski isplativ, osobito za one koji nemaju znanja ili vremena.
U raspravi je istaknuto i sljedeće:
“Arhitekt objašnjava prije gradnje, on je za to plaćen. On ima najčešće punomoć investitora za procese koji se odvijaju prije gradnje i za to je plaćen. Izvođač nije dužan objašnjavati investitoru što se i kako gradi; on prema dogovorenome samo treba nešto izvesti. Nadzor s druge strane također nema posao koordinacije i tu dolazi do najvećeg problema jer ljudi misle da nadzor mora biti svaki dan na gradilištu i govoriti kome što i kako se gradi.”
Ova podjela odgovornosti često stvara nesporazume, osobito kod investitora koji prvi put grade kuću.
Računica: Kuća do 170 kvadrata za 350.000 eura
Najviše pažnje izazvao je dio o financijama. Budući investitor naveo je da planira graditi kuću do 170 četvornih metara, a procijenjeni trošak iznosi oko 350.000 eura.
U objavi stoji:
“Planiramo graditi kuću do 170 kvadrata, što računamo da bi nas moglo koštati oko 350.000 €.”
Par raspolaže s oko 110.000 eura ušteđevine, dok im godišnja primanja iznose približno 100.000 eura. Razmišljaju o tome trebaju li:
- podići kredit za cijeli iznos
- financirati roh-bau fazu gotovinom, a ostatak kreditom
- ili zadržati gotovinu za nepredviđene troškove
Uz to, posjeduju stan koji bi u slučaju preseljenja u kuću dali u najam, a moguće je i dodatno zaduženje putem hipoteke.
Kredit od 350.000 eura: Kolika bi bila rata?
Jedan od sudionika rasprave dao je okvirnu procjenu:
“350.000 € je oko 1.200 € mjesečne rate. Mislite li da ćete tu ratu bez problema otplaćivati idućih 20–25 godina?”
Ključno pitanje postaje – želite li živjeti bez gotovine i preuzeti dugoročnu obvezu ili zadržati financijsku sigurnosnu mrežu?
Savjet koji se često ponavlja odnosi se na fazu roh-bau gradnje – temelji, zidovi, krov i stolarija najčešće se financiraju kreditom zbog ugovorne jasnoće i manjeg prostora za improvizaciju.
Kod završnih radova, poput keramike, fasade ili žbuke, neki investitori pokušavaju ostvariti uštede plaćanjem gotovinom.
Također se preporučuje angažiranje kreditnog posrednika koji može usporediti ponude banaka i pronaći povoljniju kamatnu stopu.
Realnost hrvatskog tržišta gradnje
Rast cijena materijala, nedostatak radne snage i produljeni rokovi izvođenja radova dodatno kompliciraju planiranje. Investitori moraju računati i na moguće nepredviđene troškove – od izmjena projekta do dodatnih instalacija.
Gradnja kuće više nije samo pitanje kvadrature i cijene zemljišta. Riječ je o složenom procesu koji uključuje precizno financijsko planiranje, pravnu sigurnost i tehničku stručnost.
U trenutku kada kvadrat stana u pojedinim dijelovima Hrvatske prelazi 3.000 eura, gradnja vlastite kuće za mnoge postaje racionalna alternativa, ali i ozbiljan financijski izazov koji može trajati desetljećima.
